Toelichting risico's per planexploitatie

In dit deel wordt per planexploitatie ingegaan op de risico's.

Waalsprong

Op de grondexploitatie Waalsprong (versie VGP 2017 incl. correcties uit het jaarrekeningproces 2016) is een Monte Carlo-analyse uitgevoerd. Uit de risicoanalyse blijkt dat in 80% van de scenario’s het projectsaldo niet lager uitkomt dan € 93,7 miljoen negatief (netto contant). Het resultaat van de grondexploitatie Waalsprong 2017 inclusief 2 correcties uit het jaarrekeningtraject 2016 ((geen realisatie Ressen fase 2 en contractissues  ontgrondingen De Waaijer)  bedraagt € 35,8 negatief. Voor dit verlies is een voorziening getroffen. Het af te dekken risicoprofiel bedraagt daarmee  € 57,9 miljoen (€ 93,7 - € 35,8 miljoen).
 In vergelijking met het risicoprofiel zoals dat is vastgesteld bij het VGP 2017 is het risico afgenomen in 2017 door met name de ontwikkeling bedrijventerreinen en de voortgang van het project. Hieronder worden de belangrijkste risico’s gegroepeerd in een aantal categorieën nader toegelicht.

Fasering
De planexploitaties zijn opgesteld met de uitgifteplanning als basis. Hierbij spelen conjuncturele aspecten een rol. Maar ook de aanbod- en vraagzijde van de markt zijn factoren van belang. Er staan voor de komende jaren aanzienlijke aantallen grondgebonden woningen en appartementen geprogrammeerd. Daarnaast staat ook een forse verkoop van bedrijventerreinen, kantoren, horeca en winkels gepland. Er is een risico dat de planning van deze opbrengsten niet gehaald wordt waardoor het resultaat van grondexploitatie verslechterd.
Beheersmaatregelen: ·Concurrerende plannen, binnen of buiten de gemeentegrenzen, maken een zorgvuldige keuze en afweging ten aanzien van de woningbouwcategorieën en timing relevant. Daartoe gaan wij zo vroeg mogelijk afspraken maken met de marktpartijen en stemmen we prioritering van projecten binnen Nijmegen af.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Extra kosten voor inrichting openbare ruimte a.g.v. een verhoging van het aantal sociale huurwoningen, omdat hierdoor het totaal aantal woningen waarschijnlijk meer wordt (o.a. meer parkeerplaatsen).
• Hogere kosten voor archeologisch onderzoek en/of extra kosten voor mitigerende maatregelen.

Daarnaast zijn er een aantal kleinere risico’s op het gebied van verwerving (grift Noord), milieukosten (Vossenpels Zuid-Zuid), planschadeclaims en extra kosten bij de bouw van de school in Grote Boel, eventuele bijdrage aan aanpassing knoop 38.
Beheersmaatregelen:
Voor de extra kosten inrichting openbare ruimte zullen we, samen met marktpartijen, passende oplossingen moeten zoeken in de planuitwerking, zodat hier zo min mogelijk extra kosten zullen ontstaan.
Uitvoeren van verkennend onderzoek archeologie om te komen tot een verwachtingenkaart Waalsprong die meer inzicht geeft in de noodzaak en omvang van het archeologisch onderzoek en mitigerende maatregelen en zo ook inzicht kan geven in mogelijke keuzes.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Wat betreft de opbrengstenparameters is er onzekerheid over de grondprijsontwikkeling op langere termijn. Ook is het nog niet zeker of alle grondprijzen gerealiseerd kunnen worden, met name voor een specifiek programmaonderdeel.

• De opgestelde stedenbouwkundige plannen zijn realiseerbaar, maar behoorlijk verdicht en met een hoog aandeel uitgeefbaar gebied. Het risico bestaat, dat het uit te geven gebied van de deelgebieden in de praktijk lager uitvalt dan in de grondexploitatie is opgenomen.
• Onzekerheid over de hoeveel m² winkels, voorzieningen en horeca in het hele plangebied (o.a. Hof van Holland, Grote Boel en Zuiderveld). De acquisitie moet voor een groot deel nog opgestart worden. Daarom is het nog onzeker wat de uiteindelijke omvang zal zijn. Ook moet nog deels duidelijk worden welke parkeeroplossing mogelijk is bij deze functies. Als er deels een gebouwde parkeeroplossing moet plaatsvinden, kan dat een negatieve invloed hebben op de grondexploitatie.
• Per saldo verwachten we gezien de nog lange looptijd van de grondexploitatie een negatief risico op alle nog te verwachten subsidies/bijdragen.
• Daarnaast zijn er nog kleinere risico’s o.a. op het gebied van archeologische belemmeringen (Zuiderveld), verkeer (Hof van Holland, Woenderskamp, Broodkorf) en bijdrage waterschap (Hof van Holland/Woenderskamp), niet realiseren kantoren in Hof van Holland, nabetaling Cinemec, bijdrage aan drempel Oosterhoutse waarden.

Beheersmaatregelen:

• Wat betreft de opbrengsten(parameters) zijn we voor een belangrijk deel afhankelijk van de markt(werking). Beïnvloeding is beperkt.

• Bij de planuitwerking van de deelplannen met de marktpartijen zullen we de begrote woningaantallen en de m² uitgeefbaar als uitgangspunt hanteren. Indien dit niet mogelijk is zullen we samen met de marktpartijen op zoek gaan naar andere plannen met een vergelijkbaar nettoresultaat (kosten minus opbrengsten).
• Om de kans op het realiseren van het programma voor winkels, voorzieningen en horeca te vergroten, gaan we de markt uitdagen middels interessante markuitvragen waarin we o.a. een mix aanbieden van winkels en wonen. Het onderwerp parkeren komt hierbij ook aan de orde.
• We houden nauw contact met onze huidige en potentiële subsidieverleners en blijven naar kansen zoeken voor nieuwe subsidies/bijdragen.

Bedrijventerreinen
Er is nog onduidelijkheid over de afzetmogelijkheden van grond voor bedrijventerreinen in de Waalsprong. Er is initiatief genomen voor een herijking van de regionale programmering  (Regionale Programmering Werklocaties) die hierop van invloed kan zijn. De realisatie van De Grift is al eerder verder in de tijd gefaseerd. In het lopende RPW-traject komen wel de eerste contouren in beeld, maar concretisering en formalisering moet nog plaatsvinden. Over de realisatie van bedrijventerrein Ressen zijn inmiddels afspraken gemaakt met de provincie. Met de provincie is een akkoord bereikt over het realiseren van deelgebied Ressen fase 1.  Daarbij is ook afgesproken dat deelgebied Ressen fase 2 niet gerealiseerd zal worden. Resteert nog het risico van mogelijke bezwaren van overige belanghebbenden die in het kader van het nieuwe bestemmingsplan kunnen worden opgeworpen.
Voor de afzet van Ressen en De Grift is er een post opgenomen in het risicoprofiel. Voor nadere informatie verwijzen wij u naar de vertrouwelijke bijlage.

Totaal risico Waalsprong   € 57,9 miljoen

Waalfront

Het Waalfront is een majeure gebiedsontwikkeling in Nijmegen. In 2007 is de samenwerkingsovereenkomst
(SOK) gesloten tussen de gemeente Nijmegen en Rabo Vastgoed betreffende de ontwikkeling van het
Waalfront.

De GREX 2017 is een voortzetting van de uitgangspunten en aannames in de (concept)GREX 2015 en kent als eindresultaat een tekort van -€ 25,9 miljoen NCW per 1-1-2017, en een looptijd tot en met 1-7-2028. De uitkomsten van de onderhandelingen tussen de Gemeente en BPD zijn in de GREX 2017 verwerkt. Naast  de risicoreservering voor de planexploitatie, zoals onderstaand aangegeven,, bestaat er nog een risico met betrekking tot te verwerven subsidies. De hiervoor gemaakte risicoreservering komt geheel ten laste van de gemeente en is opgenomen bij overige projecten.  

Totaal risico Waalfront (50%)    € 3,6 miljoen

Bastei

De planexploitatie De Bastei (G210) betreft de realisatie van een nieuwe museale locatie (deels op bestaande museumlocatie; omvat verbouw bestaand pand en nieuwbouw) waarin door meerdere organisaties op het gebied van natuur, milieu en cultuurhistorie het verhaal wordt verteld van de ontwikkeling van Nijmegen als stad aan de Waal en direct grenzend en verbindingen leggend aan één van de mooiste natuurgebieden van Nederland, de Ooijpolder en omgeving. In het najaar van 2015 zijn er tijdens het archeologisch veldwerk aanzienlijk meer waardevolle vondsten (muurresten, torenresten e.d.) gedaan dan vooraf werd aangenomen. De vondsten zijn zo waardevol dat besloten is de bouwplannen aan te passen en te integreren in een nieuw ontwerp. Hierdoor vallen de bouwkosten, de archeologische kosten en andere kosten voor in totaal € 2,6 miljoen hoger uit. In maart 2016 heeft de raad ingestemd met de meerkosten van € 2,6 miljoen en de dekking ervan door € 1,6 miljoen aanvullend krediet en € 1,0 miljoen bijdrage van provincie. In het voorjaar van 2016 is de (ver)bouw van De Bastei hervat en is de verwachting dat de aannemer het pand in Q3 2017 zal opleveren. Daarna zal de inrichting kunnen plaatsvinden. De officiële opening van de Bastei is voor zien in Q1 2018.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie De Bastei (G210) herziening (VGP) januari 2017.
Hieronder worden de risico’s geclusterd in een aantal categorieën nader toegelicht. In de (niet openbare) bijlage wordt nog nader ingegaan op de verschillende risico’s.

Fasering
De vertraging van het bouwproces trekt een wissel op de directe woonomgeving. Naast vergoedingen voor de overlast neemt de kans toe dat omwonenden zich gaan beroepen op planschade.
Beheersmaatregelen:

• Goed blijven communiceren met omwonenden, maatregelen nemen tegen tijdelijke overlast door de bouwwerkzaamheden.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Hogere bouwkosten;
• Hogere archeologische kosten (rapportage).

Beheersmaatregelen:

• Monitoren taakstellend bouwbudget;
• Monitoring opdracht archeologie tijdens uitvoering, helderheid keuzemogelijkheden rapportage.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere subsidie (bij eindverantwoording).

Beheersmaatregelen:

• Goed contact met provincie, monitoring op planning en voorwaarden, eventuele verzoek provincie voor verlening projectperiode.

Totaal risico De Bastei    € 0,13 miljoen

Dennenstraat

De planexploitatie Dennenstraat (G755) omvat de herontwikkeling van Sportpark De Dennen in drie delen:
Het realiseren van nieuwbouw voor het PRO College.
De aanpassing en het opknappen van Sportpark de Dennen.
Het realiseren van Talent Centraal, de toekomstige huisvesting van Stichting Top Judo Nijmegen,
Gymnastiek- en Turnvereniging De Hazenkamp.
Begin 2015 is het bestemmingsplan TCN – dat de bouw van de topsportaccommodatie Talent Centraal Nijmegen (TCN) mogelijk maakt – onherroepelijk geworden. Met Quick zijn afspraken gemaakt over beëindiging van het gebruik van de sportvelden aan de Dennenstraat en de desbetreffende grond is overgedragen aan de gemeente. Begin 2015 is het aanbestedingstraject voor de bouw van de topsportaccommodatie gestart. Gekozen is voor een Design, Build en Maintaincontract (DBM). De selectiefase is begin 2016 afgerond. Aansluitend is de gunningsfase gestart. Begin 2017 is de aanbestedingsprocedure afgerond middels definitieve gunning van de opdracht aan Mertens. In de zomer ’17 wordt gestart met de bouw. Oplevering van de sportaccommodatie volgt uiterlijk september 2018.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Dennenstraat (G755) herziening (VGP) januari 2017.
Hieronder worden de risico’s geclusterd in een aantal categorieën nader toegelicht. In de (niet openbare) bijlage wordt nog nader ingegaan op de verschillende risico’s.

Fasering
Geen

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Hogere bouwkosten (tijdens bouw);
Vondsten ondergrond (archeo/nge);
Beheersmaatregelen:
Voortgang bouw monitoren/contractmanagement;
Nader bodemonderzoek.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Lagere subsidie (bij eindverantwoording).
Beheersmaatregelen:
Dialoog met provincie.

Totaal risico Dennenstraat   € 0,23 miljoen

Donjon

De planexploitatie Donjon en Valkhofpark (G206) bevat de gemeentelijke plankosten betreffende de herbouw van de Donjon op het Valkhof en de reconstructie van het Valkhof. Het bestemmingsplan is inmiddels na behandeling van het aangetekende beroep definitief vastgesteld door de uitspraak van de Raad van State. Overeenkomstig de afspraken zoals in de Ontwikkel-en realisatieovereenkomst heeft de Stichting Donjon half januari 2017 een ontvankelijke omgevingsvergunning aangevraagd voor de nieuwbouw van de Donjon. Thans is de Stichting druk doende de verschillende huurcontracten te sluiten op basis waarvan zij het besluit kan nemen over te gaan tot daadwerkelijke realisatie. Onafhankelijk van de nieuwbouw van de Donjon is met de Stichting afgesproken dat zij in 2017 zullen starten met de renovatie van (delen van) het Valkhofpark. Uitvoering hiervan is mede afhankelijk van de toestemming van de RCE.

Fasering

Geen

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Teruggave van het ontwerp en uitvoering herinrichting van het park.
Beheersmaatregelen:
Voortgang monitoren/contractmanagement;

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zit het financiële risico bij:
Gronduitgifte ten behoeve van Donjon lukt niet wanneer Donjon niet wordt gerealiseerd.
Beheersmaatregelen:
Niet in handen van de gemeente.

Totaal risico Donjon en Valkhofpark   € 0,4 miljoen

Planexploitatie onderwijshuisvesting

De planexploitatie Onderwijshuisvesting (G760-780) bevat een 23-tal deelprojecten verdeeld over het
grondgebied van Nijmegen. Het gaat om locaties waar nieuwe onderwijshuisvesting wordt gerealiseerd of waar (oude) onderwijshuisvesting wordt opgeheven waarna herontwikkeling kan plaatsvinden. Een en ander conform de afspraken doordecentralisatie onderwijshuisvesting.
Deze beoordeling van de risico's zal geschieden op het niveau van de totaalexploitatie, dus niet per deellocatie; in toelichtende zin zal - indien van toepassing - locatieduiding (deelgebied) plaatshebben.
Uitgangspunt is de gemeentelijke planexploitatie Onderwijshuisvesting G760-780 herziening (VGP) januari 2017. Hieronder worden de risico’s geclusterd in een aantal categorieën nader toegelicht. In de (niet openbare) bijlage wordt nog nader ingegaan op de verschillende risico’s.

Fasering

• Door verschillende factoren is er kans dat grondopbrengsten van de herontwikkelingslocaties later worden ontvangen.

Beheersmaatregelen:

• Heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen, ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur bestaand vastgoed.

Kosten
Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Exploitatie Streekweg 21 i.v.m. lagere instroom vluchtelingen
• Asbest en tijdelijk beheer panden.

Beheersmaatregelen:

• Monitoring leerlingaantallen, overleg schoolbestuur, onderzoeken alternatieven;
• Tijdig asbestonderzoek. Heldere (tijdelijk) beheerafspraken aan de voorkant.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:

• Lagere grondopbrengsten Berg en Dalseweg 295;
• Lagere restwaarde Streekweg 21;
• Lagere grondopbrengsten resterende herontwikkelingslocaties.

Beheersmaatregelen:

• Prijsvraag in 2017 en verdere analyse mogelijkheden Berg en Dalseweg 295;
• Blijven zoeken naar alternatieven voor de locatie Streekweg 21 (huurders, kopers);
• Lagere grondopbrengst resterende herontwikkellocaties: heldere beleidsafspraken, marktontwikkelingen volgen en ander programma/herbestemmen als mogelijk en hergebruik/verhuur.

Totaal risico Onderwijshuisvesting    € 3,2 miljoen

Hezelpoort parkeren en woningbouw

Dit project omvat de realisatie van ca. 100 woningen, 1.200m2 commerciële ruimte, circa 900 parkeerplaatsen, waarvan een  deel ten behoeve van bezoekers van de Handelskade... In een gezamenlijke tender zullen de woontoren en de parkeervoorziening op de markt gebracht worden.

Kosten
Aan kostenkant zijn de belangrijkste financiële risico’s:
Hogere bouwkosten van de nog te realiseren parkeerplaatsen;
Ruimen van niet gesprongen explosieven;
Beheersmaatregelen:
Slim samenwerken met marktpartijen; in één tender parkeervoorziening en woontoren op de markt brengen
In vroeg stadium van de ontwikkeling onderzoek doen.

Opbrengsten
Aan de opbrengstenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten:
Lagere grondopbrengsten.
Beheersmaatregelen:
In één tender parkeervoorziening en woontoren op de markt brengen.

Totaal risico Hezelpoort   € 1,6 miljoen

Vossenlaan 44

De herontwikkeling van de school aan de Vossenlaan (G143) kent een lange geschiedenis. Het schoolgebouw is verkocht met een beoogd programma van 144 appartementen met ondergrondse parkeergarage. Het pand wordt nu nog verhuurd. De huurovereenkomst eindigt op 31 juli 2017 en wordt niet verlengd. De herontwikkeling staat omstreeks augustus 2018 gepland.

Fasering

• Voor het verkrijgen van draagvlak kan een langere doorlooptijd noodzakelijk blijken.

Kosten

Aan de kostenkant zitten de belangrijkste financiële risico’s op de volgende punten;

• Plankosten;
• Claims in relatie met het herstel;

Opbrengsten

• Mogelijk is het volledige programma niet haalbaar.

Beheersmaatregelen:

• Intensief overleg met de betrokken partijen
• Omgeving tijdig bij het plan betrekken en transparantie hierin bieden zodat de omgeving overtuigd is van de noodzaak van de herontwikkeling.

Totaal risico Vossenlaan 44    € 0,7 miljoen

Overig

Het risico onder deze post bestaat voornamelijk uit het risico op het niet binnenhalen van subsidies Waalfront.

Totaal risico overig   € 6,3 miljoen

NEGATIEF EN POSITIEF SCENARIO

De ontwikkeling van de economie en vastgoedmarkt kan afwijken van de huidige verwachtingen. De gevoeligheid van de planexploitatie voor een negatieve of positieve afwijking kan aan de hand van scenario’s inzichtelijk worden gemaakt.

Negatief scenario
De risico’s bevinden zich vooral in het commercieel vastgoed, minder in woningen. De markten voor kantoor- en winkelvastgoed zijn reeds in het basisscenario moeizaam. Het is mogelijk dat deze markten verder achterblijven.
Daarnaast bevat de regio Arnhem-Nijmegen volgens het Regionaal Programma Werklocaties een groot over aanbod aan grond voor kantoren, winkels én bedrijfsruimten. Indien het de regio niet lukt om hierover goede afspraken te maken, heeft dit een negatief effect op de grondopbrengsten voor commercieel vastgoed, inclusief bedrijfsruimten. In het negatieve scenario is als uitgangspunt gehanteerd dat de grondopbrengsten voor het commercieel vastgoed in 2018 en 2019 niet stijgen. Vervolgens neemt de opbrengstontwikkeling stapsgewijs toe richting het niveau van langjarige (streef)inflatie.
De vooruitzichten voor de woningmarkt zijn positief. Desondanks bevat ook de woningmarkt risico’s en is het de vraag of de huizenprijzenstijging zich doorzet. Bij stijgende  huizenprijzen neemt de betaalbaarheid af, zeker als de hypotheekrente gaat stijgen. In het verleden is een slechte betaalbaarheid, samen met een externe trigger zoals de crisis in 2009, volgens de ING vaak gevolgd door een prijscorrectie. In het negatieve scenario is er van uitgegaan dat in 2018 een correctie plaats vindt waardoor de prijzen twee jaar niet stijgen. Vervolgens neemt de huizenprijsontwikkeling toe tot het niveau van langjarige inflatie. De grondprijsontwikkeling is in het negatieve scenario daarmee voor alle sectoren gelijk.

Positief scenario
In het positieve scenario stijgen de woningprijzen in 2018 met 4% volgens de verwachting van DNB. De stijging van grondopbrengsten worden niet beperkt door aanbestedingsnadelen en Nijmegen volgt de landelijke trend. De stijging zwakt vervolgens in twee jaren af tot het niveau van de streefinflatie van 2,0%. Het commercieel vastgoed hersteld zich op alle fronten. Daarnaast hebben de gemaakte afspraken binnen het Regionaal Programma Werklocaties een positief effect op de prijzen. De beleggingswaarden van kantoren, bedrijfsruimten en winkels nemen de komende jaren alle toe, waardoor de grondprijzen zich in 2018 en daarna in lijn met de streefinflatie van 2,0% stijgen.
De effecten van beide scenario’s is doorgerekend voor de planexploitatie Waalsprong. deze heeft verreweg het grootste aandeel in het totale risicoprofiel van de planexploitaties